Comprendre le fonds de travaux loi Alur est essentiel pour toute copropriété. Ce fonds, devenu obligatoire depuis 2017, permet d’anticiper le financement des travaux à venir. Il est alimenté annuellement à hauteur de 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Sa mise en place et son utilisation sont régies par des règles précises, notamment en cas de vente. Découvrons ensemble les détails et comment il est calculé.

Présentation du fonds de travaux de copropriété

Le fonds de travaux de copropriété, également appelé fonds Alur, est une mesure introduite par la loi ALUR en 2014 pour les copropriétés françaises. Il a pour objectif de prévoir et de financer les futurs travaux de rénovation et d’entretien dans les copropriétés.

Le fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire. Il s’agit d’une réserve financière constituée pour anticiper les dépenses de travaux nécessaires à la rénovation de la résidence ou en cas d’urgence.

En pratique, la loi Alur impose la mise en place de ce fonds pour toute copropriété d’au moins 10 lots depuis le 1er janvier 2017. La cotisation minimale au fonds représente au moins 5% du budget prévisionnel de la copropriété.

Il est crucial de noter que les contributions au fonds de travaux Alur sont liées au lot et non au copropriétaire. Ces contributions restent donc acquises à la copropriété et ne sont pas remboursées par le syndicat en cas de vente d’un lot.

La loi ALUR et son impact sur les copropriétés

La loi ALUR, ou loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, a été promulguée en mars 2014. Elle a apporté de nombreux changements, dont l’un des plus significatifs a été la création d’un fonds de travaux obligatoire dans les copropriétés.

La loi ALUR a pour objectifs principaux de simplifier la gestion des copropriétés, améliorer la transparence, renforcer les droits des copropriétaires et des acquéreurs. Elle a également rendu obligatoire la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) pour identifier les travaux prioritaires à engager.

Le fonds de travaux ALUR est destiné à financer les dépenses de travaux nécessaires à la rénovation de la résidence ou en cas d’urgence. Il a été rendu obligatoire pour toutes les copropriétés d’au moins 10 lots à partir du 1er janvier 2017.

La loi ALUR précise que le montant du fonds de travaux doit être au minimum égal à 5% du budget prévisionnel de la copropriété. De plus, il s’applique à toutes les copropriétés construites avant le 1er janvier 2012 et possédant au moins un lot destiné à l’habitation.

L’obligation du fonds de travaux : Article 14-2 du 10 juillet 1965

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, impose la constitution d’un fonds de travaux par le syndicat de copropriétaires. Ce fonds, alimenté par une cotisation annuelle obligatoire des copropriétaires, a pour but de financer les dépenses résultant de travaux prescrits par lois et règlements ou décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires, elles ne sont pas remboursables en cas de vente.

L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales.

Constitution et montant du fonds de travaux en copropriété

Le fonds de travaux est constitué lors de la première assemblée générale suivant le 1er janvier 2017. Le montant de la cotisation annuelle pour alimenter ce fonds est déterminé en fonction des tantièmes de charges détenus par chaque copropriétaire. En règle générale, le montant du fonds de travaux Alur doit être égal ou supérieur à 5% du budget prévisionnel.

Néanmoins, en cas d’adoption d’un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT), la cotisation annuelle doit être au moins égale à 2,5% du montant estimé des travaux** durant 10 ans. Ce fonds est appelé sur la base de la clé générale, indépendamment de l’existence de clés ou de parties communes spéciales au sein de la copropriété.

Quelques exceptions à l’obligation de constitution d’un fonds de travaux existent :

  • Les copropriétés neuves livrées il y a moins de 5 ans
  • Les immeubles de moins de 10 lots (le fonds de travaux loi ALUR pour les petites copropriétés est voté à l’unanimité).

Pour la majorité des copropriétés, la constitution d’un fonds de travaux est indispensable pour anticiper le financement des travaux au sein de l’immeuble.

Utilisation et affectation du fonds de travaux

Le fonds de travaux est destiné au financement des travaux non compris dans le budget prévisionnel de la copropriété. Cela peut inclure des travaux de rénovation, d’entretien ou encore des travaux exceptionnels.

Le principe d’utilisation du fonds est simple : l’assemblée générale de la copropriété décide de son affectation pour le financement de travaux décidés collectivement. Il faut noter que l’utilisation du fonds doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales dans la copropriété.

Le fonds de travaux peut également servir à financer des dépenses liées à l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux, ou à la réalisation des travaux prévus dans ce plan.

Le cas particulier des copropriétés de moins de 10 lots

Les copropriétés de moins de 10 lots présentent une exception à l’obligation de constitution du fonds de travaux ALUR. Elles peuvent décider en assemblée générale, par un vote à l’unanimité, de ne pas constituer ce fonds. Il est essentiel de noter que cette exemption doit être le résultat d’une décision unanime des copropriétaires.

Cependant, même si ce fonds n’est pas obligatoire dans ce cas précis, il reste fortement recommandé. En effet, la constitution d’un fonds de travaux permet de prévenir les problèmes financiers liés aux dépenses imprévues de rénovation ou d’urgence.

En outre, si une copropriété de moins de 10 lots décide finalement de mettre en place un fonds de travaux, les mêmes règles s’appliquent concernant la cotisation annuelle et l’utilisation du fonds. De plus, la décision d’alimenter ce fonds doit être prise lors d’une assemblée générale, et le montant de la cotisation est déterminé en fonction des tantièmes de charges de chaque copropriétaire.

Les charges et l’appel de fonds : qui paye quoi ?

En matière de charges, la loi ALUR prévoit la répartition des coûts entre les copropriétaires. Les charges générales sont réparties en fonction des tantièmes de copropriété de chaque lot. Quant aux charges spéciales, elles sont réparties selon l’utilité des services rendus à chaque lot.

L’appel de fonds est effectué par le syndic pour financer les dépenses courantes et exceptionnelles de la copropriété, notamment les travaux. Dans le cadre du fonds ALUR, chaque copropriétaire est tenu de verser une cotisation annuelle obligatoire, calculée sur la base des tantièmes de charges générales.

Il convient de noter que les copropriétaires doivent également s’acquitter du paiement des charges générales et spéciales lors des appels de fonds, en plus de leur contribution au fonds de travaux.

Le fonds de travaux en situation de vente d’un bien

Lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété, le fonds de travaux Alur revêt une importance particulière. En effet, ce fonds est attaché au lot vendu et non au propriétaire. Ainsi, lors de la vente, le montant de la quote-part du fonds de travaux attachée au bien figure dans les informations transmises à l’acheteur. Il est généralement attendu que l’acquéreur rembourse ces sommes au vendeur. Néanmoins, il convient de préciser que les sommes versées au crédit du fonds de travaux restent définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Cela signifie que ces sommes ne peuvent être récupérées par le vendeur. La gestion de ce fonds lors de la vente d’un bien en copropriété peut donc s’avérer complexe et nécessite une bonne compréhension des règles en vigueur.

La question du remboursement du fonds de travaux

La question du remboursement du fonds de travaux se pose souvent lors de la vente d’un bien en copropriété. Comme mentionné précédemment, les contributions au fonds de travaux restent acquises à la copropriété et ne sont pas remboursées lors de la vente d’un lot.

En d’autres termes, lorsqu’un copropriétaire vend son lot, les sommes qu’il a versées au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Ainsi, le vendeur ne peut prétendre à aucun remboursement de ces sommes.

En revanche, l’acheteur doit être informé de l’existence du fonds de travaux et du montant de la quote-part attachée au bien qu’il projette d’acquérir. Ceci doit être clairement stipulé dans le compromis de vente.

Il est donc essentiel pour les parties impliquées dans la transaction de comprendre ces règles afin d’éviter toute confusion ou litige ultérieur.

Les évolutions prévues pour le fonds de travaux en 2023

Dès 2023, plusieurs changements sont prévus pour le fonds de travaux. Ainsi, l’adoption d’un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux devient obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots, ce qui va impacter directement le fonds travaux de la loi ALUR. En effet, en cas d’adoption du plan, le fonds travaux sera indexé de 2,5% du montant total des travaux chaque année durant 10 ans.

De plus, le [fonds de travaux](fonds de travaux), actuellement optionnel, deviendra obligatoire pour certaines copropriétés dès 2023, puis pour toutes les copropriétés à partir de janvier 2025. Enfin, le délai pour la mise en place d’un fonds de travaux passe à 10 ans à compter du 1er janvier 2023, contre 5 ans précédemment.

Ces évolutions ont pour but de renforcer le financement des travaux de rénovation au sein des copropriétés et d’encourager la réalisation de travaux d’entretien et de rénovation énergétique.

Comment bien utiliser le fonds de travaux ? Conseils pratiques

Pour une utilisation optimale du fonds de travaux, il est essentiel de bien planifier et anticiper les travaux à venir. Ceci peut être facilité par l’instauration d’un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) qui permet d’identifier les travaux nécessaires à long terme.

  • Établir un calendrier des travaux : cette démarche permet de prioriser les interventions et de prévoir leur financement.
  • Identifier les travaux urgents : en cas de dégradation importante ou de risque pour la sécurité des occupants, il convient d’utiliser le fonds de travaux sans délai.
  • Anticiper les travaux d’économie d’énergie : grâce au fonds de travaux, il est possible de financer des travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique de la copropriété.

Il faut également veiller à maintenir une avance suffisante dans le fonds de travaux pour faire face aux dépenses imprévues. Cette avance doit être réévaluée régulièrement en fonction de l’état de l’immeuble et des travaux à venir.

La prévoyance et l’avance : deux notions clés du fonds de travaux

La prévoyance et l’avance sont deux concepts centraux du fonds de travaux, qui permettent d’anticiper les dépenses futures de la copropriété.

La prévoyance se traduit par la mise en place d’un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT), qui identifie, à long terme, les travaux nécessaires pour l’entretien et la rénovation de l’immeuble.

L’avance, quant à elle, consiste à maintenir une somme suffisante dans le fonds de travaux pour faire face à des dépenses imprévues ou urgentes. Cette avance doit être réévaluée régulièrement en fonction de l’état de l’immeuble et des travaux à venir.

Rôle de Copro Assist dans la gestion du fonds de travaux

Assistance et conseil pour la gestion du fonds

Copro Assist offre une aide précieuse aux copropriétés pour la gestion optimale du fonds de travaux. Grâce à une expertise approfondie, notre équipe fournit des conseils stratégiques pour une allocation judicieuse des ressources.

Nous assistons les copropriétés dans l’élaboration d’un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) robuste, en identifiant les travaux nécessaires à long terme et en planifiant leur financement.

De plus, nous aidons à maintenir une avance suffisante dans le fonds de travaux pour anticiper les dépenses imprévues, tout en veillant à une réévaluation régulière de cette avance en fonction de l’état de l’immeuble et des travaux à venir.

Notre rôle implique également l’assurance que les cotisations annuelles obligatoires versées par chaque copropriétaire sont effectuées en temps voulu et conformément aux tantièmes de charges générales. Enfin, nous faisons preuve de transparence en informant les copropriétaires de l’évolution et de l’utilisation du fonds de travaux.

Suivi et contrôle du fonds par Copro Assist

Afin d’assurer une gestion efficace et transparente du fonds travaux, Copro Assist met en place un suivi rigoureux et un contrôle régulier de ce dernier. Ce suivi permet de vérifier que le fonds est correctement alimenté et utilisé conformément aux besoins de la copropriété.

Notre service inclut entre autres :

  • La vérification des cotisations annuelles versées par chaque copropriétaire.
  • La gestion des appels de fonds, essentiels pour couvrir les dépenses courantes et exceptionnelles de la copropriété.
  • Le contrôle de l’utilisation du fonds, pour s’assurer que les dépenses sont en adéquation avec le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).

Avec Copro Assist, vous avez l’assurance d’un suivi et d’un contrôle efficace de votre fonds travaux, pour une gestion sereine de votre copropriété.

Retrouvez toutes les informations sur le metier de compatble copropriété, la reprise de nouveaux mandat, et les formations Copro Assist sur notre site.

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