Le chauffage représente souvent le premier (gros) poste de dépenses d’un immeuble, allant parfois jusqu’à 40 % des charges globales. Face à la hausse continue des prix de l’énergie, maîtriser le budget chauffage d’une copropriété devient un véritable enjeu stratégique pour les gestionnaires.
Répartition équitable, facturation conforme, installation de répartiteurs : ce guide informatif vous apporte toutes les clés pour piloter efficacement ce poste sensible !
Comment répartir les frais de chauffage en copropriété ?
Les frais de chauffage se répartissent selon deux méthodes principales : la répartition forfaitaire ou la répartition individualisée. Le choix dépend de la configuration technique de l’immeuble et des obligations réglementaires en vigueur.
La répartition forfaitaire (tantièmes ou surface habitable)
Cette méthode historique consiste à répartir les charges de chauffage au prorata des tantièmes généraux ou de la surface habitable de chaque lot. Elle reste applicable dans certains cas de dispense légale, notamment lorsque la consommation de l’immeuble est inférieure à 80 kWh/m²/an ou en cas d’impossibilité technique avérée.
❗ Cependant, cette approche présente une limite majeure : elle ne reflète pas la consommation réelle de chaque occupant. Concrètement ? Un appartement exposé plein sud et un logement orienté au nord paieront la même quote-part, malgré des besoins en chauffage très différents. C’est pourquoi, depuis la loi ELAN de 2018, l’obligation d’individualisation des frais de chauffage s’impose à la majorité des copropriétés dotées d’un chauffage collectif.
La répartition individualisée (consommation réelle et répartiteurs)
Depuis le 25 octobre 2020, les immeubles à chauffage collectif doivent installer des dispositifs permettant de mesurer la consommation de chaque logement.
Deux solutions existent :
- Les compteurs individuels d’énergie thermique (CET), placés à l’entrée des appartements.
- Les répartiteurs de frais de chauffage (RFC), fixés directement sur chaque radiateur pour mesurer la chaleur émise.
📝 À noter : à partir du 1er janvier 2027, tous ces appareils devront être télé-relevables.
Par ailleurs, un coefficient correcteur peut être appliqué pour les logements thermiquement défavorisés (dernier étage, exposition nord, au-dessus d’un parking).
Comment est facturé le chauffage collectif en copropriété ?
La facturation du chauffage collectif se décompose en deux parts distinctes : 70 % pour la consommation individuelle et 30 % pour les frais communs. Cette répartition, instaurée par la loi ELAN, vise à concilier équité et mutualisation des coûts.
La part individuelle : 70 % de la facture
Cette part correspond à la consommation réelle relevée par les compteurs ou répartiteurs installés dans chaque logement. Chaque occupant paie ainsi ce qu’il consomme effectivement.
Pour permettre cette régulation, l’installation préalable de robinets thermostatiques sur les radiateurs est obligatoire.
Ce système responsabilise les résidents et les incite à adopter des comportements plus économes. Par exemple, avez-vous déjà constaté une baisse des réclamations depuis la mise en place de l’individualisation dans vos copropriétés ?
La part commune : 30 % de la facture
De son côté, cette part couvre les dépenses mutualisées :
- Le chauffage des parties communes (halls, couloirs, escaliers) ;
- L’entretien et la maintenance de la chaufferie ;
- La consommation électrique des équipements collectifs.
Ces frais sont répartis équitablement entre tous les copropriétaires selon les règles définies dans le règlement de copropriété.
👉 Chez Copro Assist’, nous recommandons de vérifier annuellement la cohérence de ces postes de dépenses lors de la préparation des budgets prévisionnels.
Quel est le coût d’un répartiteur de frais de chauffage ?
Le coût d’un répartiteur de frais de chauffage varie généralement entre 15 et 30 € par radiateur, pose comprise. Cet investissement, bien que modeste, nécessite une validation en assemblée générale.
Le prix d’installation des répartiteurs
La pose de compteurs individuels n’est pas toujours réalisable techniquement. Et dans ce cas ? L’installation de répartiteurs constitue l’alternative privilégiée.
Côté financement, les frais d’équipement sont imputés aux charges communes. Cette décision doit donc être votée en AG à la majorité absolue, conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Les économies potentielles sur le budget chauffage
Quel retour sur investissement espérer ? L’amortissement intervient généralement en deux à trois ans grâce aux économies générées.
Au-delà du gain financier, ce dispositif présente un autre avantage : il permet d’éviter les sanctions prévues en cas de non-conformité. La facture peut en effet grimper jusqu’à 1 500 € d’amende par an et par logement. Le budget chauffage de votre copropriété s’en trouve ainsi sécurisé sur le long terme.
Budget chauffage en copropriété : ce qu’il faut retenir
La gestion du budget chauffage au sein d’une copropriété repose sur trois piliers essentiels :
- Une répartition conforme à la réglementation (70 % individuel, 30 % commun) ;
- Une facturation transparente basée sur la consommation réelle de chaque logement ;
- Des équipements de mesure adaptés (compteurs ou répartiteurs).
Ces éléments garantissent l’équité entre copropriétaires tout en favorisant les économies d’énergie !
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