Une copropriété qui se divise en plusieurs entités juridiquement indépendantes, chacune avec son syndicat et son règlement propres, voilà tout l’objet de la scission de copropriété. L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 en pose le cadre. Sur le terrain, la question ressurgit dès qu’un grand ensemble devient lourd à piloter, qu’un bâtiment concentre les désaccords ou que la répartition des charges ne tient plus entre des immeubles aux profils trop éloignés. Trois sujets méritent alors votre attention : la majorité requise, le coût et sa répartition, puis les effets concrets côté gestion.
Quelle est la majorité nécessaire pour une scission de copropriété ?
Tout part d’un vote de principe en assemblée générale, soumis à la majorité absolue de l’article 25. Comprenez la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires et non des seuls présents : les voix des absents et des abstentionnistes entrent donc dans le décompte. Autant dire que ce seuil se franchit rarement par hasard, surtout sur une décision aussi structurante pour l’immeuble.
Une passerelle existe toutefois. Si le projet réunit au moins un tiers des voix sans décrocher la majorité absolue, un second vote s’enchaîne aussitôt à la majorité simple de l’article 24.
⚠️ À retenir : depuis l’ordonnance de 2019, ce second vote immédiat n’est plus une option, mais une obligation.
Le détail des règles de majorité en assemblée générale figure sur le portail officiel.
Votre rôle reste déterminant en amont : inscrire la question à l’ordre du jour, monter un dossier solide et sécuriser la tenue du vote conditionnent la recevabilité de toute la procédure.
Quel est le coût d’une scission de copropriété et comment le répartir ?
Le coût d’une scission de copropriété se situe généralement entre 3 000 et 10 000 €, selon la taille de l’ensemble, la complexité du foncier et la localisation.
Plusieurs intervenants se partagent la facture :
- Les honoraires du géomètre-expert (état descriptif de division, parcelles) ;
- Les honoraires du notaire ;
- Les frais d’avocat pour les nouveaux règlements de copropriété ;
- Les frais de publicité foncière.
Ces dépenses se répartissent entre les copropriétaires concernés. À vous d’en assurer le calcul et l’appel de fonds, mais aussi de présenter un budget clair et chiffré avant l’AG. Sur une opération de cette ampleur, c’est souvent la lisibilité financière qui emporte (ou bloque) le vote.
Quels sont les effets d’une scission de copropriété pour le syndic ?
Les conséquences sont lourdes et largement opérationnelles. Une fois l’opération actée, chaque entité devient un syndicat de copropriétaires distinct, avec sa propre vie juridique et comptable.
Concrètement, vous devez orchestrer :
- La tenue d’une AG constitutive pour chaque nouveau syndicat (désignation du syndic et du conseil syndical) ;
- La création ou l’adaptation des règlements de copropriété ;
- Le recalcul des tantièmes pour chaque nouvelle copropriété ;
- La répartition des dettes et des créances de l’ancienne entité entre les nouvelles.
Le point le plus sous-estimé est comptable. Chaque nouvelle copropriété doit être intégrée dans une base distincte, avec son propre plan comptable, ses comptes copropriétaires et la reprise de ses soldes.
💡 Le réflexe métier : une division en plusieurs entités équivaut à autant de reprises de mandats que de copropriétés créées. La charge se concentre sur cette phase, où la moindre erreur de report se répercute ensuite à chaque exercice.
👉 C’est précisément là que l’externalisation de la reprise des nouveaux mandats sécurise vos délais et la fiabilité des données reprises.
Scission de copropriété : ce que vous devez anticiper en tant que syndics professionnels
Exigeante à mettre en œuvre, la scission de copropriété finit par simplifier durablement la gestion, une fois les nouvelles entités sur les rails. Encore faut-il en mesurer la charge réelle, qui se situe bien plus en aval qu’on ne l’imagine.
Avant de vous lancer, gardez en tête l’essentiel :
- La majorité de l’article 25 est exigeante, donc préparez le vote avec méthode et un dossier complet ;
- Le budget doit être présenté clairement en AG pour avoir une chance d’être voté ;
- La vraie charge opérationnelle se situe sur la reprise comptable de chaque nouvelle entité, à ne jamais sous-estimer.
Anticiper ce dernier volet, c’est s’épargner des mois de régularisations et garantir des comptes justes dès le premier exercice de chaque copropriété créée.
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