Un copropriétaire difficile, une fuite en toiture, un prestataire à régler avant la régularisation. Quand la trésorerie ne suit pas, tout le fonctionnement de l’immeuble se grippe. Le fonds de roulement en copropriété agit comme un airbag financier. Pourtant il reste souvent confondu avec le fonds de travaux.
Ce mémo vous livre repères juridiques, calcul et bonnes pratiques pour le piloter sans fausse note.
Qu’est-ce qu’un fonds de roulement en copropriété ?
Cette réserve est une avance de trésorerie permanente, distincte du budget prévisionnel, qui permet au syndic de couvrir les décalages financiers sans appel de charges exceptionnel.
Rappel et cadre juridique
Contrairement à une idée reçue, cette avance n’est pas obligatoire. Sa mise en place repose sur une clause du règlement de copropriété ou sur un vote en AG à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Le décret du 17 mars 1967 (article 35) plafonne le montant à un sixième du budget prévisionnel (deux mois de charges), tandis que l’article 45-1 encadre le remboursement en cas de mutation.
Fonds de roulement en copropriété vs fonds de travaux ALUR
La confusion entre ces deux mécanismes revient régulièrement. Le tableau ci-dessous vous aide à mieux les distinguer :
| CRITÈRES | FONDS DE ROULEMENT | FONDS DE TRAVAUX ALUR |
| Caractère | Facultatif | Obligatoire depuis 2017 |
| Affectation | Imprévus, décalages de trésorerie | Gros travaux votés en AG |
| Propriété | Copropriétaire (individuel) | Syndicat (collectif) |
| Remboursable à la vente | Oui | Non |
| Montant | Max. 1/6e du budget prévisionnel | Min. 5 % du budget prévisionnel |
Comment constituer et calculer le fonds de roulement en copropriété ?
Le syndic peut proposer la mise en place du fonds de roulement, mais la décision revient aux copropriétaires. Quant au montant, il est encadré par la loi.
Modalités de décision et vote en AG
Lorsque le règlement de copropriété prévoit cette avance, elle s’applique de plein droit. Sinon, le syndic inscrit la question à l’ordre du jour et le vote se fait à la double majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix).
👍 Nous vous recommandons de préparer un argumentaire chiffré pour faciliter l’adoption.
Plafond légal et répartition entre copropriétaires
Le plafond légal est fixé à un sixième du budget prévisionnel.
À titre d’exemple, pour une copropriété affichant un budget de 120 000€, la réserve ne peut excéder 20 000€. Un copropriétaire détenant 150/1000e des tantièmes versera donc 3 000€, au prorata strict de sa quote-part.
Quel est le rôle du syndic dans la gestion quotidienne du fonds ?
Le syndic appelle les avances, les impute et reconstitue la réserve dès qu’elle est entamée. Le comptable, lui, garantit la traçabilité de chaque mouvement.
Appel, suivi comptable et reconstitution du fonds
Dès qu’une dépense est imputée, le syndic doit reconstituer la réserve sans attendre la prochaine AG. Les appels peuvent être trimestriels ou mensuels selon les modalités votées. Un suivi comptable rigoureux reste la condition sine qua non pour éviter les trous dans la raquette.
🔍 À lire aussi : Comptabilisation des appels de fonds en copropriété
Gestion des impayés et impact sur la trésorerie
Et si deux ou trois copropriétaires cessent de payer au même trimestre ? La trésorerie vacille. C’est typiquement dans ce cas de figure que cette réserve permet précisément d’absorber ces décalages, le temps d’engager les procédures adaptées (relance amiable, mise en demeure, injonction de payer).
Une avance sous-dimensionnée amplifie l’impact de chaque impayé. A contrario, une réserve bien calibrée offre la marge de manoeuvre nécessaire pour honorer les prestataires sans fragiliser la copropriété.
Que se passe-t-il en cas de vente d’un lot ?
La question du remboursement lors d’une mutation est souvent traitée un peu vite. L’avance versée est remboursable au vendeur conformément à l’article 45-1 du décret de 1967. Le notaire s’assure ensuite que l’acquéreur verse sa quote-part.
☝️ Pensez à mettre les comptes à jour rapidement après la mutation pour éviter les écarts de rapprochement en clôture.
Les bonnes pratiques pour un fonds de roulement maîtrisé
Pour clore ce mémo, voici les réflexes essentiels à avoir en tête :
- Calibrer le montant selon le profil de la copropriété (ancienneté, taille, historique d’impayés) ;
- Présenter la réserve en transparence en AG pour lever les réticences ;
- Anticiper la reconstitution après chaque utilisation ;
- S’appuyer sur un partenaire comptable spécialisé pour sécuriser chaque écriture.
Le fonds de roulement en copropriété n’a rien d’un détail administratif. Bien maîtrisé, il devient un filet de sécurité pour le syndic et un gage de confiance pour les copropriétaires.
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