Gérer cinq lots ou moins devrait simplifier la vie, n’est-ce pas ? Pourtant, même avec cette configuration réduite, tout n’est pas toujours si simple. Depuis l’ordonnance de 2019 qui redéfinit le cadre juridique des petites structures, nombreux sont les copropriétaires qui s’interrogent : l’obligation d’un syndic pour une petite copropriété est-elle inscrite dans le marbre de la législation française ? Si oui, peut-on quand même essayer de s’en passer ? Quelles alternatives existent-ils pour alléger la gestion sans enfreindre la réglementation ? À travers cet article, nous vous proposons un petit tour d’horizon pour comprendre ce qu’est une petite copropriété, clarifier l’obligation légale, mais aussi explorer les trois alternatives de gestion possibles.
Une petite copropriété, qu’est-ce que c’est ?
L’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 définit la petite copropriété selon deux critères alternatifs :
- Cinq lots maximum (logements, bureaux ou commerces)… ou
- Budget prévisionnel inférieur à 15 000€ sur trois ans.
À noter que les statistiques de l’Insee révèlent que 54% des copropriétés françaises comptent cinq lots ou moins.
Le régime dérogatoire introduit par la loi ELAN apporte des simplifications notables : décisions possibles hors assemblée générale sous réserve d’unanimité, conseil syndical facultatif, comptabilité simplifiée sans double entrée débit-crédit.
❕ Cas particulier : dans une copropriété à deux propriétaires, chacun peut prendre seul des décisions conservatoires (ravalement, réparations urgentes) à condition d’informer l’autre dans un délai de deux mois.
Est-il obligatoire d’avoir un syndic dans une petite copropriété ?
La réponse tient en un seul mot : oui. La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne prévoit aucune exception, quelle que soit la taille de l’immeuble.
Le syndic remplit des missions essentielles que le régime simplifié ne supprime pas :
- Représentation légale du syndicat des copropriétaires ;
- Tenue de la comptabilité obligatoire ;
- Organisation de l’assemblée générale annuelle (budget et approbation des comptes) ;
- Immatriculation au registre national des copropriétés.
Sans syndic désigné, votre copropriété se trouve en situation d’irrégularité. Le tribunal judiciaire peut alors en nommer un d’office, générant des frais et vous privant du choix du professionnel.
Ce qui change réellement ? La flexibilité ! En d’autres termes, l’obligation légale du syndic pour les petites copropriétés demeure, mais vous gagnez en liberté d’organisation et de choix du gérant.
🔍 Récapitulatif sur les obligations concernant les petites copropriétés
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ÉLÉMENTS |
PETITE COPROPRIÉTÉ |
COPROPRIÉTÉ CLASSIQUE |
|
Syndic obligatoire |
✅ Oui (aucune exception) |
✅ Oui |
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Conseil syndical |
❌ Facultatif |
✅ Obligatoire |
|
Assemblée générale annuelle |
✅ Obligatoire (budget + comptes) |
✅ Obligatoire |
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Décisions hors AG |
✅ Possible (unanimité requise) |
❌ Non |
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Comptabilité |
Simplifiée (pas de double entrée) |
En partie double |
|
Immatriculation registre national |
✅ Obligatoire |
✅ Obligatoire |
Quel type de syndic choisir pour une petite copropriété ?
Trois modes de gestion coexistent légalement, chacun avec son équilibre entre coût, compétences et implication.
Le syndic professionnel : expertise et garanties
Agence immobilière ou professionnel indépendant titulaire d’une carte CCI, avec garantie financière et assurance responsabilité civile obligatoires.
✔️ Avantages : gestion externalisée, compétences techniques et juridiques.
❌ Inconvénients : honoraires élevés, implication parfois limitée.
Le syndic bénévole : économie et proximité
Un copropriétaire volontaire assume le rôle, gratuitement ou contre indemnités votées en AG.
✔️ Avantages : économique, implication élevée, connaissance terrain.
❌ Inconvénients : chronophage, responsabilités sur une personne, risque d’erreurs administratives.
Le syndic coopératif : gestion collégiale
Plusieurs membres du conseil syndical se répartissent les tâches sous la direction du président.
✔️ Avantages : partage de la charge, décisions rapides, économique.
❌ Inconvénients : coordination exigeante, risque de conflits, chronophage.
🔍 Pour aller plus loin : Renouvellement du mandat de syndic de copropriété : étapes, règles et conseils pratiques
Obligation de syndic pour petite copropriété : ce qu’il faut retenir
L’obligation du syndic dans une petite copropriété ne souffre aucune exception, mais le législateur vous offre trois voies pour y répondre.
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TYPES DE SYNDIC |
COÛTS |
PROFILS IDÉAUX |
OBLIGATIONS LÉGALES |
POINTS DE VIGILANCE |
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Professionnel |
Honoraires libres |
Recherche expertise et sérénité |
Carte CCI + Garantie financière + RC pro |
Budget à prévoir |
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Bénévole |
Gratuit ou indemnités AG |
Copropriétaire impliqué et disponible |
Aucune certification requise |
Charge de travail importante |
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Coopératif |
Variable |
Groupe de copropriétaires motivés |
Désignation parmi conseil syndical |
Communication indispensable |
Choisir le bon mode de gestion détermine la fluidité administrative de votre copropriété pour les trois années à venir. Le budget, les compétences disponibles et le temps que chacun peut consacrer orientent naturellement vers l’une de ces solutions.
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