Beaucoup de syndics gérant de petites structures se posent la question : l’immatriculation d’une copropriété de moins de 10 lots est-elle vraiment obligatoire ? Depuis la loi ALUR de 2014, le registre national des copropriétés, tenu par l’Anah, recense l’ensemble du parc immobilier. Et la réponse est nette. Oui, dans la quasi-totalité des cas. Les très petites copropriétés bénéficient toutefois d’une procédure allégée. Voyons ensemble le cadre légal, les allègements possibles, la marche à suivre et les sanctions encourues.
L’immatriculation de copropriété, une obligation légale qui s’applique dès 2 lots
L’immatriculation au registre national n’a rien d’un privilège réservé aux grands ensembles. Le principe vaut dès 2 lots principaux, sachant que les lots accessoires comme les caves, garages ou parkings ne comptent pas dans ce total. Aucune petite copropriété n’y échappe donc.
Ce cadre découle de la loi ALUR du 24 mars 2014, complétée par la loi Égalité et Citoyenneté de 2017. Il vise tous les immeubles à usage total ou partiel d’habitation, qu’ils soient gérés par un syndic professionnel, bénévole ou coopératif. Sa mise en place s’est étalée dans le temps et plus aucune copropriété concernée ne peut y déroger depuis le 31 décembre 2018.
🔍 Le portail officiel de l’administration détaille l’ensemble de cette obligation d’immatriculation des copropriétés.
Quels allégements pour l’immatriculation d’une copropriété de moins de 10 lots ?
L’obligation existe, mais la législation a prévu un régime adouci.
L’immatriculation d’une copropriété de moins de 10 lots bénéficie d’un allègement déclaratif dès lors que deux critères sont réunis :
- Moins de 10 lots principaux (logements, bureaux ou commerces) ;
- Un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur trois exercices consécutifs.
Concrètement, ces copropriétés n’ont pas à déclarer le montant des impayés ni le nombre de copropriétaires débiteurs. Toutes les autres données restent dues, à savoir l’identification du syndicat, la composition des lots, les caractéristiques du bâti et le syndic en place. Et la mise à jour annuelle demeure obligatoire, sans exception.
🔍 Pour aller plus loin sur les règles propres à ces petites structures, consultez notre guide sur le syndic d’une petite copropriété.
Comment procéder à l’immatriculation et quelles sanctions en cas de manquement ?
Concrètement, l’immatriculation d’une copropriété de moins de 10 lots suit le même circuit que celle d’un grand ensemble, en version entièrement dématérialisée et gratuite.
La démarche se déroule en quelques étapes :
- Le syndic crée un compte de télédéclarant sur le registre national ;
- Il active ce compte grâce à un code reçu par voie postale ;
- Il renseigne les données requises (identification, bâti, composition des lots, situation financière, procédures éventuelles) ;
- Un numéro d’immatriculation lui est attribué après contrôle.
La mise à jour annuelle doit intervenir dans les deux mois suivant l’assemblée générale d’approbation des comptes. Elle s’effectue directement sur le registre national des copropriétés.
❌ Côté sanctions, le manquement coûte cher.
⚠️ À retenir : après mise en demeure de l’Anah (ou d’un copropriétaire), si le syndic n’agit pas sous un mois, une astreinte plafonnée à 20 € par lot et par semaine de retard s’applique. Elle ne peut pas être facturée aux copropriétaires.
❌ ❌ Plus pénalisant encore, l’absence d’immatriculation à jour prive la copropriété de l’accès aux subventions (aides de l’Anah, éco-PTZ, aides de l’État et des collectivités). Enfin, le numéro d’immatriculation est exigé dans tout acte de vente d’un lot, sous peine de blocage chez le notaire.
Immatriculation d’une copropriété de moins de 10 lots : sécurisez vos démarches
Oui, l’obligation s’applique à toutes les petites copropriétés, avec un simple allègement déclaratif pour les plus modestes d’entre elles.
Le vrai enjeu pour le syndic tient à la rigueur des délais, en particulier la mise à jour dans les deux mois suivant l’AG, sous peine d’astreinte. Le registre est par ailleurs appelé à s’enrichir de nouvelles données dans les prochaines années (notamment autour du plan pluriannuel de travaux et de l’état du bâti), ce qui renforcera encore la vigilance attendue.
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